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深圳市扶持实体经济发展促进产业用地节约集约利用的管理规定

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                                           深圳市扶持实体经济发展促进产业用地节约集约利用的管理规定

                                                                                                   (征求意见稿)

第一条【目的意义】
   为加快推进供给侧结构性改革,大力发展实体经济,促进产业用地节约集约利用,拓展产业发展空间,依据相关法律、法规,结合我市实际,制订本规定。


第二条【术语定义】

   本规定所称产业用地包括用地、物流仓储用地以及包含前述功能的混合用地。
   本规定所称容积调整是指在维持原土地用途不变情况下塯加建筑面积,不包括在普通工业用地、新型产业用地、仓储用地及物流用地之间的相互转化。


第三条【适用范围】

   已签订土地使用权出让合同(以下简称出让合同)或已经办理不动产登记,但不属于闲置土地,或者虽属闲罝土地但已根据闲罝土地处置相关政策处置完毕,并可继续开发建设的产业用地适用于本规定。其中,招标、拍卖、挂牌出让用地和城市更新项目用地、土地整备等价值置换用地须已全部建成并完成规划验收 。需予以保护的工业遗存等类型产业用地不适合本规定。


第四条【实施路径】

   产业用地容积调整的,可通过以下途径建设:

(一)利用已批未建产业用地进行建设,以及部分建成、已建成产业用地利用空地进行建设;

(二)对现有厂房及配套建(构)筑物进行扩建、改建;

(三)拆除部分或全部建(构)筑物后建设;

(四)综合运用上述手段。

   容积调整不得改变不拆除且已完成规划验收或已登记的建(构)筑物用途。

   在原有建筑结构主体上进行扩建、改建的,不得对原有结构安全、质量安全和消防安全产生影响。建(构)筑物拆除应以栋为基本单元,且不影响剩余建(构)筑物质量和结构安全。


第五条【基本原则】

   产业用地容积调整应遵循以下原则:

(一)公共利益优先;

(二)节约集约用地;

(三)符合产业发展导向;

(四)以自用为主。


第六条【职责分工】

   市规划国土主管部门(以下简称主管部门)负责产业用地容积、调整处置的统筹与协调。主管部门派出机构(以下简称派出机构)

   市产业部门负责产业用地容积调整涉及的产业发展导向、产业政策的统筹与指导。

   区人民政府(含新区管理机构,以下简称区政府)负责产业用地容积调整的后续监管。区政府相关职能部门依职责配合派出机构做好产业用地容积调整审批相关的消防、质检、安全等工作。


                                                                                            

                                                                                                                第二章 调整规则



第七条【容积确定】

   产业用地容积调整后,宗地容积包括基础容积和转移容积。

   基础容积按生效法定规划确定;如需对已生效法定规划容积进行调整的,基础容积应依据《深圳市城市删标准与准则》(以下简称《深标》)等相关规定研究确定。

   转移容积根据第八条第三款的规定确定。


第八条【土地、建筑物贡献】

    产业用地容积调整以新增建筑面积的15%为贡献基准。已建成的产业用地,新增建筑面积为基础容积与规划验收建筑面积的差值;未建成的产业用地,新增建筑面积为基础容积与出让合同约定的建筑面积的差值。

   产业用地容积调整应先无偿移交法定规划确定或经规划研究确定的城市基础设施、公共服务设施和公园绿地等公共利益用地(以下简称公共利益用地)

移交的公共利益用地面积超过贡献基准建筑面积折算的土地面积的,超出部分建筑面积作为转移容积转移至剩余土地;移交的公共利益用地面积不足贡献基准建筑面积折算的土地面积的,需补足至贡献基准。       


第九条【贡献方式】

   产业用地容积调整贡献方式包括按贡献基准无偿移交土地、建筑物或二者的组合。贡献以优先移交土地为原则,具体移交方案应在容积核定时确定。

   应移交的建筑物面积不超过3000平方米的(含扩建、改建情形),权利人可选择按本规定第十四条缴纳地价后自行持有,该部分建筑物不得转让。

   移交建筑物的,应以栋、层、间等固定界限为基本单元。

 

第十条【建(构)筑物拆除条件】

    产业用地容积调整涉及拆除建(构)筑物的,拆除的建(构)筑物建成时间应大于10年(含10年)。建成时间以规划验收或竣工验收时间确定;未办理验收的,可根据卫星影像图等资料判定建成时间。

   拆除的建(构)筑物面积原则上不得超过台法已建建筑面积的50%,且拆除建(构)筑物基底面积不得超过原宗地面积的30%。符合下列条件之一的,拆除面积不受前述比例限制:

(一)因公共利益需要;

(二)宗地面积大于5万平方米,且出让合同容积率小于1.0(含10)的。


第十一条【申请主体】

   产业用地申请容积调整的,申报主体按以下方式确定:

(一)宗地内权利主体单一的,由权利主体申报。

(二)宗地内存在多个权利主体的,须全部权利主体同意进行调整,并由全部权利主体共同电报或共同委托其中某一权利主体申报。


第十二条【产权限制】

   产业用地容积调整后,新增的建筑面积不得转让。因司法裁定需转移过户的,转移后的产权限制条件维持不变。      


第十三条【土地使用权期限】

   产业用地容积调整的,土地使用权期限和起始日期维持不变。


第十四条【地价缴纳】

   产业用地客积调整的,按我市宗地地价测算规则的相关规定缴纳地价。其中,普通工业用地经批准增加建筑面积情形中不得转让的工业厂房及相应辅助设施(物业用房、配电用房等)不计收地价,无偿移交政府的建筑面积产权归政府、不计收地价。

   根据本规定第九条应无偿移交政府但权利人选择自行持有的建筑面积,按不得转让条件计收市场地价。


第十五条【开工竣工期限约定】

   容积调整后新增建筑面积的开工竣工期限约定按我市相关规定执行。



                                                                                                                  第三章 调整程序



第十六条【申请材料】

   符合条件的产业用地权利人申请容积调整的,以书面形式向派出机构提出容积调整申请,并提交以下申请材料:

1.容积调整申请书。申请书需包含:基本情况、申报理由、产业发展方向、拟增加建筑面积等方面具体请求、现状建筑情况说明及测点报告等内容;土地设定抵押权的,应取得抵押权人同意容积调整的书面意见;

2、对已生效法定规划容积进行调整的,需提供具有城市规划乙级及以上资质的设计机构按相关编制技术规定编制的规划调整方案;

3.具有建筑设计资质的设计机构出具的总平面布局方案和周边情况影响说明,方案应符合结构、消防安全等规范:属于扩建、改建的,还需取得原设计机构出具的结构安全证明,原设计机构已注销的需取得不低于原设计机构资质的设计机构出具的结构安全证明;

4、需移交土地的,提供拟移交土地范围图;

5.区产业部门出具的产业审查意见,具体包括:产业项目是否符合我市产业发展导向和产业政策、产业发展监管要求以及是否同意调整的明确意见,拟拆除部分或全部建(构)筑物后建设的,需明确对我市产业发展是否造成影响。同意调整的,应同时出具《产业发展监管协议》(草案)

6、土地及建(构)筑物权属证明材料。具体包括:出让台同、不动产登记材料:

7.申报主体的身份证明材料。


第十七条【申请审查及规划调整方案审批】

   派出机构受理申请后,在20个工作日内(不含公示期),根据我市相关政策规定进行审查,并将审查结果函告申请人。

如涉及对已生效法定规划容积进行调整的,派出机构拟定规划调整方案,并依据《深圳市城市规划条例》对规划调整方案进行公示。公示无异议或有异议但处置完毕的,派出机构对规划调整方案进行审批,并在审批通过后3个工作日内,报主管部门备案。


第十八条【签订合同或出让合同补充协议】

   容积调整,在签订出让合同或出让合同补充协议前,需完成下述工作:

(一)与产业部门签订《产业发展监管协议》;

(三)需拆除建(构)筑物的,应到区住建部门办理建(构)筑物拆除备案手续.并向不动产登记部门申请办理产权注销手续;

(三 )需移交土地的,向土地储备机构移交土地,并完成入库手续。

   申请人完成前款要求的相关工作后,向派出机构电请办理《建设用地规划许可证》缴纳地价并签订出让合同或出让合同补充协议。


第十九条【办理建设工程规划许可】

申请人向派出机构申请办理《建设程规划许可证》时,属扩建、改建的,需取得消防、质检等部门意见。


第二十条 【规划验收】

   建设完成后,新增规划建(构)筑物由权利主体向派出机构申请办理规划验收。

   已完成规划验收的建筑不再重复验收但涉及在已有建(构)筑结构基础上进行扩建、改建的,建设后的原有建(构)筑物与新增规划建(构筑物并按相关规定向主管部门申请规划验收。


第二十条【建筑物移交】

   容积调整需移交建筑面积的,应在完成规划验收后向区政府移交建筑物,具体移交事宜按市、区政府有关规定执行。


第二十二条【不动产登记】

   完成验收及建筑物移交后权利主体向不动产登记机构申请办理原有建(构)筑物、新增建(构)筑物的不动产登记手续。



                                                                                                                  第四章附则


第二十三条【政策衔接】

   本规定发布前已经主管部门审批同意容积调整的按原有方案执行,不再另行研究调整。

   根据本规定审批同意容积调整的未按出让合同或出让合同补充协议约定完成建设的,不得再次申请客积调整。


第二十四条【片区规则】

   前海合作区和高新技术产业园区涉及产业用地容积调整的按市政府相关规定执行。

   除本规定第 十条拆除情形外,涉及拆除所有建(构)筑物后建设的产业用地,以及增加不超过现状建筑面积15%的电梯、连廊、楼梯等辅助性公用设施的产业用地根据城市更新相关规定执行。

   已纳入产业空间土地整备实施范围的产业用地和拆除重建类城市更新单元计划的产业用地不适用本规定。

第二十五条【施行日期】

   本规定自发布之日起施行有效期五年。此前发布的有关规定与本规定不一致的,以本规定为准。



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