《深圳经济特区城市更新条例》正式实施!有哪些变化?

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2021年3月1日,《深圳经济特区城市更新条例》(以下简称《条例》)正式实施!作为全国第一部地方城市更新条例,《条例》施行是深圳城市更新行业的一大里程碑。

为使社会大众和企业更全面地了解政策精神,深圳市规划和自然资源局同日对《条例》进行了政策宣贯及要点解读,重点跟踪解读要点:


                                                                                              1、  立法背景

《条例》出炉是政府多个部门历经多年论证讨论的成果,与深圳城市更新政策立法的曲折发展脉络一样不易。自2004年首部深圳城市更新政策出台至今,深圳市已形成全面完善的城市更新政策体系,并一直坚持政府引导、市场运作,以及利益共享的原则,取得了优异的工作成果。



《条例》的立法进程亦同样曲折,政策制定工作启动于2012年3月,历时9年。期间政府相关部门及领导班子针对《条例》的立法难点进行逐个击破,进行了包括搬迁补偿标准、强制售卖制度的论证,各方主体对项目进行实地考察,赶赴香港、广州、西安等城市进行实地考察等等。最终于2020年12月31日《条例》获市人大常委会表决通过,2021年3月1日正式实施。尽管当前《条例》仍有待各项配套措施出台修缮,但对当前各项城市更新工作的指导意义重大。




2、条重点解读


《条例》共分七章72条,涵盖总则、规划与计划、拆除重建类城市更新、综合整治类城市更新及保障监督等等。

基于多年来城市更新工作的实践,本次《条例》对城市政策立法原则进行了调整,确定为政府统筹、规划引领、公益优先、节约集约、市场运作及公众参与。同时对城市更新项目的分类进行调整,鉴于功能改变类城市更新项目实际上属于综合整治,且项目数量较少,故本次将功能改变类城市更新纳入综合整治类项目中。


针对旧住宅区拆除重建的相关规定,市场主体亦不宜过于乐观。首先《条例》并没有改变旧住宅区改造政府主导的模式,仍由街道办进行项目申报,政府进行市场主体的选定。其次纵观全文,《条例》实际上对旧住宅区通过城市更新途径改造的模式提出了更高要求,包括征集意愿比例从双2/3比例提高为双95%,且要求项目意愿公告后1年内需达成双95%的意愿征集比例,否则3年内都不再纳入计划等等严格要求。


《条例》对市、区及街道的城市更新分工及审批程序亦进行了规定及优化,但对各方的职权划分并没有进行调整,如强区放权后的各项部门审批盖章流程并没有发生变化。并强调公众在城市更新项目推进过程中的知情权,尤其在搬迁补偿方案的制定过程中,物业权利人应享有方案制定的知情权、参与权及监督权。


在城市更新规划与计划管理层面,《条例》要求城市更新规划要在全市国土空间总体规划的指导下,从城市规划的总体目标、发展策略及分区管控等各项要求进行规划制定,规划制定后亦可作为单元划定的依据,并明确了城市更新单元规划编制的流程与相关技术规范。


同时,《条例》要求在计划阶段对项目进行明确计划编制要求以及有效期管理,促进计划项目的推进力度,并明确了部分综合整治类城市更新项目不用进行计划申报的情形。


《条例》亦明确规定了各类项目物业权利人确认更新意愿的比例、项目立项及其年限要求。其中单一地块项目要求更新意愿同意比例达3/4以上,多地块项目要求每一个地块权利人或产权份额同意更新比例均达3/4以上,且同意更新的用地面积不低于项目总用地面积的80%,更新项目立项意愿征集标准全面提高。


在搬迁补偿协议层面,市城市更新部门将在未来制定并发布搬迁补偿协议示范文本,并推动已签订的搬迁补偿协议报区城市更新部门备案,推动搬迁补偿协议签订过程中的规范化。


在历史违建物业权利人的核实确权层面,《条例》规定区城市更新部门应当在物业权利人更新意愿核实阶段组织各方对历史违建物业权利人进行核实,只有由经核实的物业权利人才能与市场主体签订搬迁补偿协议。


同时《条例》提出的关于预告登记和产权冻结相关内容,主要基于自愿原则,可由市场主体与物业权利人协商自行进行登记,锁定相应权益,而一旦项目调出计划,相关的预告登记都将失效。


在市场较为关注的旧住宅区改造层面,《条例》规定市场主体需符合国家房地产开发企业资质管理的相关规定。同时对项目搬迁补偿方式及补偿标准进行明确,对已登记的红本住宅采取原地产权置换的,按套内面积不少于1:1的比例进行补偿,但明确其他未登记的非红本住宅不适用此标准。


针对拆迁难的问题,本次《条例》创设“个别征收+行政诉讼”的制度,但前提是个别征求模式仅适用于三种模式——旧住宅区、城中村合法住宅及城中村住宅类历史违建,强调工改、商改项目不适用此制度。且其运行流程遵循先协商、行政调解后个别征收的严格程序,在流程行至实际征收之前,若项目权利人与市场主体达成协议,政府亦可随时终止征收程序。


《条例》亦明确了各项监管及规范秩序内容,具体要求各项资质核查,拆除房屋相关要求事项等,尤其重点要求企业不得擅自进驻旧住宅区开展更新前期工作,并将对违者进行法律责任处罚。


《条例》亦明确了综合整治类城市更新项目的实施机制和鼓励措施,鼓励综合整治类城市更新项目引入市场主体实施,实施主体确认后可以申请对原土地使用权合同进行变更或者签订补充协议。


在城市更新项目资金保障与监督等环节,《条例》通过置换物业依法免征契税、城市更新项目依法免收各项行政事业性收费等措施进行优惠。同时要求更新过程中要加强对历史文化遗产保护和合理利用,保障土壤污染防治工作,并要求城市更新项目配建的创新型产业用房、公共住房等不得销售或者用作抵押等等。


3、《条例》实操注意事项


针对《条例》发布后的各项实操问题,规自局亦进行了现场解答,整理形成如下《条例》实操注意事项:

1、本次《条例》适用范围仅含深圳经济特区十区,不包含深汕特别合作区;


2、针对旧住宅区的实施路径,未来将根据深圳市住房发展的规划,优先用于公共住房建设,《条例》对旧住宅区通过城市更新路径改造提出了更高要求,市场主体不宜过度乐观;


3、对于城市更新(非权利人自主申报)的申报主体资质要求其具备房地产开发资质,但实际上对该资质要求不会过于严格,房地产开发的暂定资质亦可确认资质,资产要求门槛相对较低;


4、对于较为特殊的零散住宅区,亦要求其更新意愿征集比例为双95%;


5、关于物业权利人的核实,规定在《条例》实施前的老项目,如需项目范围进行优化增补,则同样需进行历史违建的权利人核实;

6、关于预告登记,政策规定以自愿原则为主,市场主体可在与权利人约定好的情形下单独进行办理申请;


7、搬迁补偿方面,对于《条例》实施前已有搬迁补偿协议约定的,从其约定,而对于《条例》实施后新签订的协议,要求其中内容需声明具体的补偿标准和面积误差相关规定,政策性住房拆迁后需补偿相同产权的的住房,如拆迁物业为绿本住房,补偿物业亦需是绿本住房;


8、在个别征收流程中,严格遵循先协商,后调解,调解不成最后再实施征收的模式,确保征收工具的审慎使用,而对于项目中一证多人及一人多证等情形,明确均认定为一个权利人;


9、对于行政调解的具体工作,将由区主管部门及区法制机构牵头实施,同时市局正制定行政处罚自由裁量权实施标准,未来将优化行政调解的各个环节;


10、关于房屋拆除,明确需在签订实施监管协议后方可拆除,且需办理备案手续,违者将由住建局进行处罚


4、总结


总体而言,在《条例》正式实施之日,深圳市城市更新项目的相关工作均需适应新政的各项措施,在全新有序的政策环境下,市场主体应充分吸收政策要点,合理推动项目,合力推动深圳城市更新项目的前进车轮。






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