近日，四部门召开“房地产税改革试点工作座谈会”后，房地产税的试点窗口打开了，有专家建议，新一轮房产税试点，在深圳、海南先行先试。

广义的「房地产税」，是指对房地产占有、交易和收益等环节征收的各类税项的总称。这里，我们暂不谈占有和交易环节的税种。我们的研究，只局限于房地产保有环节征收的税种，即大家所说的「房产税」

1、交易环节税费重成为楼市“稳定”的障碍

楼市推行“长效机制”，目的之一是“稳地价、稳房价、稳预期”，另一个目的就是楼市体量要稳住，不能明显下行。但房价不断上涨的情况下，存量房交易环节合计税率占到房产价值的5%-10%，一次性支出十几万、几十万的税费，成为房产交易最大的障碍。

这两年，有一个重要的现象，就是各地二手房交易量占比下降，原因之一就是交易税费太重（当然，调控政策也是鼓励大家买新房）。如果下调交易税率，对楼市无疑火上浇油，上调交易税费，则更加不利于二手房盘活。海量二手房被迫拿在手里，而新房源源不断转化为二手房。于是，形成了“堰塞湖”，这是楼市不可承受之重。要对这个“堰塞湖”引流，就要把前端交易环节过重的税负，转到后端的保有环节。一方面，降低购房成本，把一次性支持的巨额税款，摊薄、拉长至几十年支付；另一方面，将整个存量房市场激活，形成一二手房市场的循环，新房市场才有源头活水，这才是健康的住房消费。

现在，地方政府卖地及相关收入与地方财政收入的规模，不相上下；房地产及相关税收，占到地方税收收入的半壁江山。与前几年相比，“土地财政”的依赖度更大了。一方面是实体经济税收贡献率下降，另一方面是地价、房价不断上涨。所以，现在各个城市都是经营高手，把城市当公司看待，招商引资不遗余力。地产就是先遣部队，园区配套、教育等公共设施、拆迁等都靠地产买单，这对经济转型很不利。启动房产税，具有重大的制度变革意义，驱动地方政府向服务型政府转变。

税收的功能，除了组织财政收入，还有调节收入差距、调控宏观经济。当下，不动产已成为拉大收入差距的罪魁祸首，不管是强调包容性增长，还是构建“内循环”增长格局，亟待税收来调节。征房产税，也会强化后端购房者对产品质量的诉求（征收房产税了，购房者对房屋的质量要求高了），并倒逼开发商提高产品质量，而税负下降也有助于开发商好好做产品。

2、房产税如何征收

新一轮房产税试点，可谓天时地利人和。一边推进立法，一边搞试点，新的房产税落地路径，已经妥了。而且，技术条件也具备了，比如不动产统一登记，比如不动产评估的机构、方法（批量评估）、系统已经建立了。更关键的是，评估价格作为征税依据已经被接受了。这个很重要。

 首先，房产税再试点，改革的效应大于实效。

中短期内，房产税决不可能替代土地财政和房地产税收。有研究显示，房产税税率只有达到10%、20%，才能替代房地产全部税收，但纳税人是无法承受的，对楼市的冲击也很大。十八大文件提出，“在稳定宏观税负的前提下，开征一些新税种”。因此，房地产税征收以后，前端的税负会下降，保持综合税负稳定，这是个缓慢的过程。结合国际惯例，中短期内房产税税率预计将在1%-3%，且按评估价一定折扣征收，大概占纳税人年收入3%左右，对弱势群体、公共部门房产还有优惠，当然也可能会对每个人有一定的免税面积。

其次，小产权房，也可能是要征税的，尽管条件可能不具备。

因为，房地产税对应着政府提供的公共服务，只要享受到了公共服务，就应该纳税。就像不管什么行业（即便是地下的娱乐行业），只要收入达到了个税起征点，就要纳个税一样。小产权房的违法问题与缴税问题，决不是一个问题，一码归一码，不能以产权违法的问题为借口，掩盖其必须要纳税的义务。

最好的方式是学习LPR房贷利率。

 3、房产税对楼市的影响

从国外经验看，房产税影响房价但不决定房价。相反，按照西方的用途，如果房产税能用到本区域教育、安保、道路和环境保护上，房产税征得越多，本区域的公共服务修缮的越好、供给的越多，这对房价稳定或上涨是有利的。相反，如果这个区域房价下降了，征到的税就少了，公共服务设施无法维护了，老百姓就会用脚投票，不愿意住在那里了，居住的人少了、买房的人少了，会导致房价进一步下降，从而形成房价下跌和公共服务短缺的恶性循环。在这个层面上，房地产税和房价涨跌，逻辑上没有必然关联性。

 房产税会影响人们对楼市的预期，对于房价依然上涨的城市没有多大影响，但对“房价不涨或下跌”的城市，是大杀器！众所周知，中国一线城 市以及优质的二线城市，人口、经济双增长，房价可以保持连续上涨，但三四线城市，更多以横盘或者下跌为主。三四线房价本来虚高，出台房地产税加速房价下跌，很容易造成不可预估的金融风险，而且小城市土地还有很多，继续收土地出让金远比房地产税，更直接更刺激。