房产税征收对楼市的影响

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近日,四部门召开“房地产税改革试点工作座谈会”后,房地产税的试点窗口打开了,有专家建议,新一轮房产税试点,在深圳、海南先行先试。


广义的「房地产税」,是指对房地产占有、交易和收益等环节征收的各类税项的总称。这里,我们暂不谈占有和交易环节的税种。我们的研究,只局限于房地产保有环节征收的税种,即大家所说的「房产税」



1、交易环节税费重成为楼市“稳定”的障碍


楼市推行“长效机制”,目的之一是“稳地价、稳房价、稳预期”,另一个目的就是楼市体量要稳住,不能明显下行。但房价不断上涨的情况下,存量房交易环节合计税率占到房产价值的5%-10%,一次性支出十几万、几十万的税费,成为房产交易最大的障碍。


这两年,有一个重要的现象,就是各地二手房交易量占比下降,原因之一就是交易税费太重(当然,调控政策也是鼓励大家买新房)。如果下调交易税率,对楼市无疑火上浇油,上调交易税费,则更加不利于二手房盘活。海量二手房被迫拿在手里,而新房源源不断转化为二手房。于是,形成了“堰塞湖”,这是楼市不可承受之重。要对这个“堰塞湖”引流,就要把前端交易环节过重的税负,转到后端的保有环节。一方面,降低购房成本,把一次性支持的巨额税款,摊薄、拉长至几十年支付;另一方面,将整个存量房市场激活,形成一二手房市场的循环,新房市场才有源头活水,这才是健康的住房消费。


现在,地方政府卖地及相关收入与地方财政收入的规模,不相上下;房地产及相关税收,占到地方税收收入的半壁江山。与前几年相比,“土地财政”的依赖度更大了。一方面是实体经济税收贡献率下降,另一方面是地价、房价不断上涨。所以,现在各个城市都是经营高手,把城市当公司看待,招商引资不遗余力。地产就是先遣部队,园区配套、教育等公共设施、拆迁等都靠地产买单,这对经济转型很不利。启动房产税,具有重大的制度变革意义,驱动地方政府向服务型政府转变。


税收的功能,除了组织财政收入,还有调节收入差距、调控宏观经济。当下,不动产已成为拉大收入差距的罪魁祸首,不管是强调包容性增长,还是构建“内循环”增长格局,亟待税收来调节。征房产税,也会强化后端购房者对产品质量的诉求(征收房产税了,购房者对房屋的质量要求高了),并倒逼开发商提高产品质量,而税负下降也有助于开发商好好做产品。


2、房产税如何征收

新一轮房产税试点,可谓天时地利人和。一边推进立法,一边搞试点,新的房产税落地路径,已经妥了。而且,技术条件也具备了,比如不动产统一登记,比如不动产评估的机构、方法(批量评估)、系统已经建立了。更关键的是,评估价格作为征税依据已经被接受了。这个很重要。


 首先,房产税再试点,改革的效应大于实效。

中短期内,房产税决不可能替代土地财政和房地产税收。有研究显示,房产税税率只有达到10%、20%,才能替代房地产全部税收,但纳税人是无法承受的,对楼市的冲击也很大。十八大文件提出,“在稳定宏观税负的前提下,开征一些新税种”。因此,房地产税征收以后,前端的税负会下降,保持综合税负稳定,这是个缓慢的过程。结合国际惯例,中短期内房产税税率预计将在1%-3%,且按评估价一定折扣征收,大概占纳税人年收入3%左右,对弱势群体、公共部门房产还有优惠,当然也可能会对每个人有一定的免税面积。

其次,小产权房,也可能是要征税的,尽管条件可能不具备。

因为,房地产税对应着政府提供的公共服务,只要享受到了公共服务,就应该纳税。就像不管什么行业(即便是地下的娱乐行业),只要收入达到了个税起征点,就要纳个税一样。小产权房的违法问题与缴税问题,决不是一个问题,一码归一码,不能以产权违法的问题为借口,掩盖其必须要纳税的义务。


最好的方式是学习LPR房贷利率。

 中央根据各地方发展情况,大体给一个税率范围,各地方再去衡量卖地收益与房地产税的配比,以及房地产税率的高低。「因城施策」,灵活 多样,地方才有动力。在地域基础上,2套起征还是3套起征,还要看地方发展情况,政府投资力度大,多收一点,投资力度小,少收一点。


 3、房产税对楼市的影响

从国外经验看,房产税影响房价但不决定房价。相反,按照西方的用途,如果房产税能用到本区域教育、安保、道路和环境保护上,房产税征得越多,本区域的公共服务修缮的越好、供给的越多,这对房价稳定或上涨是有利的。相反,如果这个区域房价下降了,征到的税就少了,公共服务设施无法维护了,老百姓就会用脚投票,不愿意住在那里了,居住的人少了、买房的人少了,会导致房价进一步下降,从而形成房价下跌和公共服务短缺的恶性循环。在这个层面上,房地产税和房价涨跌,逻辑上没有必然关联性。


 房产税会影响人们对楼市的预期,对于房价依然上涨的城市没有多大影响,但对“房价不涨或下跌”的城市,是大杀器!众所周知,中国一线城 市以及优质的二线城市,人口、经济双增长,房价可以保持连续上涨,但三四线城市,更多以横盘或者下跌为主。三四线房价本来虚高,出台房地产税加速房价下跌,很容易造成不可预估的金融风险,而且小城市土地还有很多,继续收土地出让金远比房地产税,更直接更刺激。









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