《深圳市城市规划标准与准则》中

密度分区与容积率章节修订条款正式实施！

根据市政府关于《深圳市城市规划标准与准则》（以下简称《深标》）的批复（深府函[2013]243号），为更好地适应社会经济的发展需求，进一步规范容积率管理，我委开展并完成了《深标》中“第4章 密度分区与容积率”相关内容的修订工作，2018年12月修订成果经市政府批准同意备案施行。

修订原则

本次修订以生产空间集约高效、生活空间宜居适度、生态空间山清水秀为指导思想，按照生态优先、集约发展、公平有序的原则，根据功能定位、区位条件、资源承载力等因素综合研究形成修订方案。

修订主要内容

一、调整密度分区划定

本次修订结合城市总体规划，对应其城市结构中的中心体系，本着促进原特区内外一体化发展、疏解中心城区过高开发强度的原则，增量适度向原特区外倾斜。将城市主要各级中心区的核心地区分别纳入密度一区、二区，将大部分城市建设区纳入密度三区，将生态、景观敏感地区分别划入密度四区、五区，取消了密度六区，机场、港口、核电站等特殊管理地区不再纳入密度分区管制。明确因城市规划调整而出现的密度分区未覆盖用地，位于一般地区的原则上按相邻片区同等密度分区确定；用地临近生态敏感地区的，原则上应比相邻片区密度分区下降一级确定。

▲深圳市建设用地密度分区指引图

二、优化地块容积及容积率管理

为顺应我市现阶段规划管理由地块管理转向地块和单元管理并存的模式转变，本次修订在国家规范与原《深标》的基础上，进一步规范了地块容积和容积率的确定方法。引入“容积”的表述，将地下空间中的规定建筑面积纳入“容积”统一管理。明确容积率为：容积率 = 容积/地块面积=（地上规定建筑面积+地下规定建筑面积）/地块面积；顺应存量发展阶段规划管理要求，提出容积由基础容积、转移容积、奖励容积三部分组成，为其它精细化容积率管理政策提供政策接口；明确密度分区政策仅对居住、商业服务业、工业、物流仓储四大类用地及其混合使用的地块容积及容积率确定予以指引，对公共服务设施和交通市政设施等用地地块容积不作规定。

▲开发强度示意图

三、调整基准容积率

结合城市总体规划对城市总建设规模合理管控的要求，本次修订通过提高和管控不同地区的开发量，实现城市差异化发展，对各类用地密度分区基准容积率进行了以下调整：密度三区居住用地基准容积率由2.8提高到3.0，容积率上限由5.0提高到5.5；密度三区居住用地地块若位于地铁站点500米范围内的，其容积率上限可按照密度一区、二区执行；密度四区居住用地基准容积率由2.2提高至2.5；取消了商业服务业用地的容积率上限，小幅提高了密度二区、三区、四区、五区商业服务业用地的基准容积率；提出了工业、仓储用地基准容积率，将二者都纳入了密度分区地块容积及容积率测算体系，且两类用地的基准容积率规定相同，进一步适应社会经济发展对产业用地的发展需求。

四、优化修正系数，鼓励轨道站点周边地区集约开发

适度放宽了地块规模修正，取消了小于基准用地规模的修正，将居住用地的基准用地规模由1公顷提高至2公顷，商业用地的基准规模由0.7公顷提高至1公顷，并分别约定了工业、仓储用地的基准用地规模，此外，将原来的每公顷折减改为每0.1公顷折减，避免出现过大的修正梯度跳跃，且约定最大修正值为0.3；适度提高了地铁站点修正系数，在原标准的基础上均提高了0.1；取消了原标准“枢纽站、一般站”表述，按照线路的数量来定义车站类型，同一个车站有两条及以上线路的为“多线车站”，仅有一条线路的为“单线车站”，同时也明确了重叠覆盖区的地铁站点修正系数。

▲用地规模分析图

五、体现差异化管理需求，对特定地区地块的密度分区与容积管理提出针对性要求

在维护滨水、临山、历史风貌保护区等特色风貌区不被破坏以及满足生态敏感、核电防护、油气管线防护等地区的公共安全、环境保护与人口密度限制等要求的前提下，均应以适当降低开发强度为原则；地块容积及容积率管理不仅仅是技术问题，还会受到城市公共政策、土地管理制度、城市设计、开发建设需求以及保障城市综合利益等因素的影响。在城市更新、按照等价值评估确定土地安置规模的特定类型的土地整备、经市政府批准的城市设计重点地区、经市相关主管部门批准的地下空间规划地区等特定地区，以及涉及保障房、安居商品房、人才住房、公共租赁住房、创新型产业用房等政策性住房的，为了实现城市发展综合效益，具体地块容积及容积率经专题研究按照相关程序批准后，可在本标准与准则的基础上适当提高，具体规则由市相关主管部门另行制定。

▲影响因素分析图

发布实施

根据《深圳市城市规划条例》及《深圳市人民政府关于深圳市城市规划标准与准则的批复》（深府函〔2013〕243号）的要求，本次修订内容经市政府备案同意现已公布施行，原《深标》相关条款同时废止。对于在本通知施行前，经市规划国土委审议通过的城市规划以及市政府授权由各区政府、新区管委会审议通过的城市更新、土地整备、棚户区改造等相关规划，仍按原《深标》执行。